Der Anlass
Warum die typisierte Abschreibung selten zum Gebäude passt
Vermietete Gebäude werden steuerlich nach einem festen Satz abgeschrieben, unabhängig davon, in welchem Zustand sie tatsächlich sind. Für Wohngebäude mit Fertigstellung vor 2023 sind das zwei Prozent im Jahr nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG, also rechnerisch fünfzig Jahre. Ist die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer, darf nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG danach abgeschrieben werden. Das Gutachten weist diese kürzere Restnutzungsdauer nach.
Ein Rechenbeispiel
Was die Verkürzung im Jahr ausmacht
Mehrfamilienhaus, Baujahr 1968, vermietet.
| Anschaffungskosten | 900.000 € |
| davon Gebäudeanteil (70 %) | 630.000 € |
| Abschreibung bisher, 2 % im Jahr | 12.600 € |
| Abschreibung nach Gutachten, Restnutzungsdauer 25 Jahre | 25.200 € |
| Mehr Abschreibung je Jahr | 12.600 € |
Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent entspräche das rund 5.300 Euro weniger Einkommensteuer im Jahr, sofern das Finanzamt der Restnutzungsdauer folgt.
Gerundetes Rechenbeispiel, keine Zusage. Die tatsächliche Restnutzungsdauer ergibt sich aus dem Objekt und kann höher oder niedriger liegen. Welche steuerliche Wirkung daraus folgt, hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab und wird von Ihrem Steuerberater ermittelt.
Wer das Gutachten erstellt
Qualifikation und Rechtslage
Ali Yasin führt die Bezeichnung Sachverständiger für Bausubstanz und Nutzungsdauer von Gebäuden. Das Gutachten wird persönlich erstellt, nach einem Ortstermin und auf Grundlage der am Objekt aufgenommenen Bausubstanz.
Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 28. Juli 2021, IX R 25/19, entschieden, dass sich der Steuerpflichtige jeder Darlegungsmethode bedienen kann, die im Einzelfall zur Führung des Nachweises geeignet erscheint; ein Bausubstanzgutachten ist nicht Voraussetzung. Das Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen vom 22. Februar 2023, das den Nachweis auf öffentlich bestellte oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige verengt hatte, ist durch das Schreiben vom 1. Dezember 2025 aufgehoben worden. Eine verbindliche Verwaltungsvorgabe zur Qualifikation besteht damit derzeit nicht. Umso wichtiger ist ein Gutachten, das die Restnutzungsdauer am Objekt herleitet und jeden Ansatz nachvollziehbar belegt.
Die Finanzämter gehen damit unterschiedlich um. Das Gutachten bereitet die Anerkennung vor, es garantiert sie nicht.
Der Ablauf
Von der Anfrage bis zum Gutachten
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01
Anfrage
Sie nennen Objektart, Baujahr und Lage und senden Kaufvertrag oder Exposé.
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02
Terminvereinbarung
Wir stimmen den Ortstermin ab und nennen das Honorar, bevor wir anfahren. Sie erhalten die Auftragsvereinbarung und die Unterlagen-Checkliste vorab.
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03
Ortstermin
Aufnahme von Bausubstanz und Instandhaltungsstand: tragende Bauteile, Dach, Fassade, Technik, Schäden, Modernisierungen.
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04
Gutachten
Schriftliches Gutachten mit Herleitung der Restnutzungsdauer, zur Vorlage beim Finanzamt durch Ihren Steuerberater.
Festpreis, genannt vor dem Ortstermin
| Nutzungsdauergutachten | ab 799,00 € netto |
| zuzüglich Umsatzsteuer 19 % | ab 151,81 € |
| Endpreis | ab 950,81 € |
Abhängig von Objektgröße, Zahl der Einheiten und Anfahrt. Den Betrag für Ihr Objekt nennen wir, bevor der Ortstermin stattfindet.
Nicht zu verwechseln mit der Online-Bewertung
Der Bewertungsrechner auf dieser Website liefert eine Größenordnung für den Verkehrswert, berechnet aus Postleitzahl und Ihren Angaben, ohne Besichtigung. Das Gutachten trifft eine Aussage zur Restnutzungsdauer für die Abschreibung und beruht auf einem Ortstermin. Zwei verschiedene Fragen, zwei verschiedene Unterlagen. Das eine ersetzt das andere nicht.
Objekt anfragen
Nennen Sie Objektart, Baujahr und Lage – wir prüfen vorab, ob ein Gutachten in Ihrem Fall trägt.