Gerekçe
Standart amortisman neden binaya nadiren uyar
Kiraya verilen binalar, fiilî durumları ne olursa olsun, vergi açısından sabit bir oranla amortismana tabi tutulur. 2023'ten önce tamamlanmış konut binalarında bu oran § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG uyarınca yılda yüzde ikidir, yani hesapça elli yıl. Fiilî kalan kullanım süresi daha kısaysa, § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG uyarınca ona göre amortisman ayrılabilir. Bilirkişi raporu bu daha kısa kalan kullanım süresini ortaya koyar.
Bir hesap örneği
Kısalmanın yıllık etkisi
Çok aileli konut, yapım yılı 1968, kiraya verilmiş.
| Edinme maliyeti | 900.000 € |
| bina payı (%70) | 630.000 € |
| önceki amortisman, yılda %2 | 12.600 € |
| rapora göre amortisman, kalan kullanım süresi 25 yıl | 25.200 € |
| yılda fazladan amortisman | 12.600 € |
Yüzde 42'lik bir marjinal vergi oranında bu, vergi dairesi kalan kullanım süresini kabul ederse, yılda yaklaşık 5.300 Euro daha az gelir vergisi demektir.
Yuvarlanmış bir hesap örneğidir, bir taahhüt değildir. Fiilî kalan kullanım süresi binadan çıkar ve daha yüksek ya da daha düşük olabilir. Bundan doğan vergisel etki kişisel vergi oranınıza bağlıdır ve mali müşaviriniz tarafından belirlenir.
Raporu kim hazırlıyor
Nitelik ve hukuki durum
Ali Yasin binaların yapı özdekliği ve kullanım süresi bilirkişisi unvanını taşır. Rapor, yerinde inceleme sonrasında ve binada tespit edilen yapı özdekliği esas alınarak bizzat hazırlanır.
Federal Maliye Mahkemesi 28 Temmuz 2021 tarihli IX R 25/19 sayılı kararında, mükellefin somut olayda ispat için elverişli görünen her açıklama yöntemine başvurabileceğine hükmetmiştir; yapı özdekliği raporu bir ön koşul değildir. Federal Maliye Bakanlığı'nın, ispatı yalnızca resmen atanmış ya da DIN EN ISO/IEC 17024'e göre belgelendirilmiş bilirkişilerle sınırlayan 22 Şubat 2023 tarihli yazısı, 1 Aralık 2025 tarihli yazı ile yürürlükten kaldırılmıştır. Böylece nitelik konusunda şu anda bağlayıcı bir idari düzenleme bulunmamaktadır. Bu nedenle, kalan kullanım süresini bina üzerinden gerekçelendiren ve her dayanağı izlenebilir biçimde belgeleyen bir rapor daha da önemlidir.
Vergi daireleri bu konuda farklı davranmaktadır. Rapor, kabulü hazırlar; kabulü güvence altına almaz.
Süreç
Talepten rapora
-
01
Talep
Bina türünü, yapım yılını ve konumu bildirir, alım sözleşmesini ya da tanıtım dosyasını iletirsiniz.
-
02
Randevu
Yerinde inceleme için tarihi belirler ve yola çıkmadan önce ücreti bildiririz. Sözleşmeyi ve belge kontrol listesini önceden alırsınız.
-
03
Yerinde inceleme
Yapı özdekliğinin ve bakım durumunun tespiti: taşıyıcı ögeler, çatı, cephe, tesisat, hasarlar, yenilemeler.
-
04
Rapor
Kalan kullanım süresinin gerekçelendirildiği yazılı rapor; mali müşaviriniz aracılığıyla vergi dairesine sunulmak üzere.
Yerinde incelemeden önce bildirilen sabit ücret
| Kullanım süresi raporu | ab 799,00 € netto |
| ilave katma değer vergisi %19 | ab 151,81 € |
| Son fiyat | ab 950,81 € |
Bina büyüklüğüne, birim sayısına ve yol mesafesine göre değişir. Sizin binanıza ilişkin tutarı, yerinde inceleme yapılmadan önce bildiririz.
Çevrimiçi değerleme ile karıştırılmamalı
Bu sitedeki değerleme hesaplayıcısı, posta kodu ve sizin verdiğiniz bilgilerden hesaplanan, yerinde inceleme içermeyen bir rayiç değer büyüklüğü verir. Bilirkişi raporu ise amortisman için kalan kullanım süresine ilişkin bir tespit yapar ve yerinde incelemeye dayanır. İki farklı soru, iki farklı belge. Biri diğerinin yerine geçmez.
Bina için talepte bulunun
Bina türünü, yapım yılını ve konumu bildirin – sizin durumunuzda bir raporun taşıyıp taşımayacağını önceden inceleriz.